Prêt familial pour un achat immobilier : mode d'emploi

Mis à jour le 4 octobre 20263 min de lecture

Aider un enfant à constituer son apport est l'un des usages les plus fréquents du prêt familial. La banque l'accepte, à condition qu'il soit documenté et qu'elle puisse en mesurer l'effet sur le budget de l'emprunteur.

Comment la banque regarde un prêt familial

Pour la banque, un apport financé par un prêt n'est pas de l'épargne : c'est une dette de plus. Elle intègre donc les mensualités du prêt familial dans le calcul du taux d'endettement de l'acheteur, qui ne doit en principe pas dépasser 35 % de ses revenus, assurance comprise, selon les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière.

Un prêt familial remboursé 300 € par mois réduit d'autant la mensualité que la banque acceptera pour le crédit immobilier. L'opération peut donc augmenter l'apport tout en diminuant la somme empruntable.

Les documents à préparer

Le contrat de prêt ou la reconnaissance de dette, signé, avec l'échéancier.
La copie de la déclaration 2062 si le prêt dépasse 5 000 € et a déjà été déclaré.
Un justificatif de l'origine des fonds chez le prêteur (relevé d'épargne), que la banque et le notaire peuvent demander au titre de la lutte contre le blanchiment.
Le relevé montrant l'arrivée des fonds sur le compte de l'acheteur.

Annoncez le prêt familial dès le premier rendez-vous. Le découvrir dans les relevés de compte fait mauvaise impression et peut bloquer le dossier.

Organiser le remboursement pour préserver la capacité d'emprunt

Plusieurs montages sont possibles. Leur prise en compte dépend de chaque banque ; interrogez la vôtre.

Un prêt long à petites mensualités, qui pèse peu sur le taux d'endettement.
Un remboursement différé : les mensualités ne commencent qu'après quelques années, ou après la fin d'un autre crédit.
Un remboursement en une fois à une date lointaine ou à la revente du bien. La banque en tiendra compte, mais il n'alourdit pas le budget mensuel.

Testez les mensualités avec le simulateur avant de fixer la durée.

Prêt ou donation pour l'apport ?

Si les parents n'ont pas besoin de récupérer la somme, la donation est plus efficace : elle constitue un véritable apport et ne réduit pas la capacité d'emprunt. Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits, auxquels s'ajoutent 31 865 € de don familial de sommes d'argent sous conditions d'âge. Une exonération temporaire supplémentaire s'applique jusqu'au 31 décembre 2026 à certains dons affectés au logement, sous conditions strictes à vérifier sur impots.gouv.fr.

Le prêt garde l'avantage lorsque les parents veulent conserver cette épargne, ou préserver l'égalité avec leurs autres enfants. Les deux peuvent se combiner : une partie donnée, une partie prêtée. Voir prêt ou donation.

Sécuriser le prêteur

La banque prend toujours une garantie de premier rang sur le bien (hypothèque ou caution d'un organisme). Les parents peuvent demander une hypothèque de second rang par acte notarié, mais elle ne viendra qu'après la banque. Dans la pratique, les familles se contentent le plus souvent d'un écrit conforme et, pour les montants élevés, d'un acte notarié.

Et si l'acheteur est en couple ?

Précisez dans l'acte qui emprunte : l'enfant seul, ou le couple solidairement. En cas de séparation, cette précision évite de longues discussions sur la personne tenue de rembourser. Si l'enfant emprunte seul pour financer un bien acheté à deux, il a intérêt à ce que l'acte d'achat mentionne sa contribution.